W Polsce wynajem mieszkań nie jest jeszcze tak popularny, jak u naszych zachodnich sąsiadów, ale zmiana warunków zatrudnienia i potrzeba większej mobilności coraz częściej zachęcają młodych ludzi do wynajmu lokali mieszkalnych. O ile zwykły najem jest dla wszystkich w miarę zrozumiały, o tyle mity narosłe wokół najmu okazjonalnego sprawiają, że potencjalni najemcy starają się unikać takich rozwiązań. Czy słusznie?
Co to jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny wbrew powszechnie panującemu przekonaniu nie znosi wszystkich praw wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów, wystawiając najemcę na pastwę widzimisię wynajmującego. Całość rożni się procedurami między wynajmującym a najemcą. Umowę zawiera się wyłącznie na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. Wynajmujący nie może wyrzucić najemcy na bruk, jeśli ten stosuje się do zasad:
- płaci terminowo rachunki
- nie dewastuje mieszkania
- nie podnajmuje go osobom trzecim
- zachowuje zasady współżycia społecznego w miejscu wynajmu.
Zasadniczą różnicą jest potrzeba złożenia przez najemcę deklaracji, potwierdzonej przez użytkownika innego lokalu mieszkalnego, że w razie wypowiedzenia umowy najmu będzie on mógł się tam przeprowadzić. Oraz potwierdzone notarialnie oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w razie niedopełnienia warunków umowy.
Najem okazjonalny – formalności
Jeśli zdecydujemy się na ten rodzaj najmu, procedura nie będzie zbyt skomplikowana, a formalności zamkną się w kilku czynnościach.
- Najemca wskazuje lokal mieszkalny, do którego przeprowadzi się w razie rozwiązania umowy najmu lub jej wygaśnięcia. Oświadczenie takie musi zawierać adres mieszkania oraz dane właściciela i poświadczenie jego zgody na przyjęcie najemcy, po zakończeniu najmu okazjonalnego (nie wymaga wizyty u notariusza).
- Wynajmujący i najemca podpisują umowę najmu okazjonalnego (nie wymaga wizyty u notariusza).
- Najemca podpisuje u notariusza oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu w terminie oznaczonym umową lub uzasadnionym wypowiedzeniem. Komplet dokumentów z dołączonym oświadczeniem przekazuje wynajmującemu.
- Od dnia rozpoczęcia najmu właściciel mieszkania ma 14 dni, aby zgłosić najem do Urzędu Skarbowego. Najemca ma prawo domagać się okazania potwierdzenie zgłoszenia do US.
Aby mówić o zawarciu umowy najmu okazjonalnego należy dopełnić wszystkich powyższych formalności. Pominięcie któregokolwiek z etapów zawierania umowy spowoduje, że będzie to zwykła umowa najmu mieszkania.
Dla kogo najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to forma, z której można skorzystać tylko w wypadku lokali przeznaczonych do zamieszkania. Lokale usługowe, magazynowe itp. nie podlegają zasadom najmu okazjonalnego. Również osoby, które w ramach działalności gospodarczej zajmują się wynajmem mieszkań, nie mogą zawierać takich umów. Formuła najmu okazjonalnego jest zarezerwowana wyłącznie dla osób prywatnych.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
Wynajmujący nie może bez uzasadnionego powodu wypowiedzieć umowy i wyrzucić najemcy, bez zachowania terminu wypowiedzenia. Zdarza się jednak, że wynajmujący nie ma szczęścia i najemca okazuje się mało uczciwy i porządny. W szczególnych przypadkach wynajmujący ma prawo wypowiedzenia umowy.
- Najemca mimo upomnień korzysta z mieszkania niezgodnie z przeznaczeniem, powoduje szkody i zakłóca spokój sąsiadom.
- Najemca nie płaci czynszu i opłat przez 3 miesiące. Wezwany do uregulowania zaległości w terminie jednego miesiąca, uporczywie uchyla się od płatności.
- Najemca niezgodnie z zasadami podnajmuje mieszkanie osobom trzecim.
- Najemca stracił możliwość przeprowadzenia się do mieszkania, które wskazał w oświadczeniu dołączonym do umowy i nie dostarczył nowego dokumentu potwierdzającego ewentualne miejsce zamieszkania po wygaśnięciu umowy najmu.
W przypadku wymienionych sytuacji wynajmujący może zażądać opuszczenia lokalu przez najemcę w ciągu 7 dni. Jeśli najemca odmówi, wynajmujący składa w sądzie wniosek o nadanie wykonalności oświadczeniu notarialnemu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji załączonemu do umowy. Na tej podstawie w trybie przyspieszonym wynajmujący może uzyskać nakaz eksmisji.
Ponieważ najemca notarialnie potwierdził, że dobrowolnie podda się egzekucji, eksmisji można dokonać również w miesiącach zimowych, a w wypadku umowy najmu okazjonalnego prawo nie wyłącza również kobiet w ciąży i małoletnich.
Czy zatem należy się obawiać umowy najmu okazjonalnego? Jeśli tylko nie zamierzamy być najemcami z piekła rodem i przestrzegać wszelkich zasad współżycia społecznego to śmiało możemy zdecydować się na podpisanie tego rodzaju umowy.
